Une étude géotechnique du sol permet d’en connaitre la nature et la qualité, préalable nécessaire pour entamer en confiance la réalisation des fondations avant tout projet de construction. Destinée à protéger les acquéreurs et promulguée en 2018, la loi ELAN a rendu obligatoire depuis l’an dernier l'étude de sol pour la vente de terrains situés dans des zones considérées de risque modéré à fort. Que dit la loi ? En quoi consiste l’étude à réaliser ? Qui s’en charge et qui paye ?
- La loi ELAN révolutionne les secteurs de l’immobilier et de la construction
S’il fallait résumer la noble et louable ambition de la loi de 2018 concernant l’Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique, appelée plus simplement loi ELAN, on peut citer les 5 objectifs suivants :
- Construire plus de logements, mieux et moins cher
- Simplifier les réglementations et normes constructives
- Restructurer et renforcer le secteur du logement social
- Favoriser la mixité et la cohésion sociale
- Mettre les transitions énergétique et numérique au service des habitants
On comprend aisément que dans son application, la loi ELAN à pouvoir de révolutionner l’ensemble des secteurs de l’immobilier et de la construction dans la mesure où elle implique tous les acteurs :
Bailleurs sociaux, aménageurs, promoteurs, urbanistes, collectivités territoriales, professionnels de l’immobilier, syndics… Sans oublier bien sûr les locataires et les propriétaires. En libérant les opportunités de construire et de rénover, la loi vise à la fois à responsabiliser l’ensemble des intervenants mais également à protéger les plus fragiles. Dans cet esprit, son décret d’application publié en août 2020 a précisé les modalités opérationnelles concernant les vendeurs et acquéreurs de terrain à bâtir. A la charge du vendeur (particulier ou constructeur), l’étude de sol est rendue désormais obligatoire dans les zones géographiques réputées les plus à risque.
- Etude de sol obligatoire : ce que dit la loi…
Une étude géotechnique de sol aide, vous le savez, à identifier tous les risques de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux. Depuis l’an dernier, la loi ELAN en fait désormais une étape préalable obligatoire pour toute vente d’un terrain destiné à la construction ou d’extension d’une maison individuelle située dans une zone d'exposition moyenne à forte pour le risque « retrait-gonflement des argiles ».
Argile, remblais, cavité souterraine, hydromorphie, nappe phréatique… De nombreux éléments peuvent venir fragiliser la structure de la future maison de votre client que vous allez construire…
L’étude géotechnique du sol permettra de décrire avec précision les caractéristiques et les éventuelles fragilités du terrain à bâtir. Fort de ces connaissances, vous serez en mesure de dimensionner le bon système de fondation qui fera durer votre ouvrage dans le temps.
- L’argile, principal facteur de risque pour le sol…
La présence d'argile dans les sols augmente le « phénomène de retrait-gonflement », pouvant à terme générer des fissures et fragiliser ainsi la future construction.
- Les zones concernées par l’obligation d’étude des sols
L’exposition aux risques et aux phénomènes de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux est variable selon les régions.
Sachez que seules les zones identifiées comme moyennes ou fortes, sont concernées par les dispositions de la loi ELAN. Une carte interactive d’identification des zones par territoire a été mise en place par le ministère pour consulter la nature d’un terrain, ses risques ainsi que les obligations le concernant. Elle est disponible sur le site www.georisques.gouv.fr
Notez que l’information sur les risques de catastrophes naturelles d’une commune, la nature des terrains, les contraintes et obligations constructives locales sont disponibles en mairie.
- En quoi consiste l’étude de sol obligatoire ?
L’étude de sol dite G1 est une étude géotechnique préalable. Elle prend en compte tous les risques naturels qui pourront affecter la future construction, à savoir :
- la remontée des nappes phréatiques
- la présence d’argile qui pourrait entraîner des fissures sur la maison
- le risque d’inondation
- les solutions possibles pour l’assainissement de l’eau
Concrètement, l’étude comprend :
- une enquête documentaire avec synthèse des archives locales
- une visite du site avec investigations et sondages géotechniques visant à déterminer la nature du sol et évaluer sa sensibilité au risque retrait/gonflement des argiles ainsi qu’à d’éventuels autres risques géologiques.
- des prélèvements et essais en laboratoire Réalisée généralement par un expert géomètre ou un géotechnicien indépendant, l’étude G1 donne lieu à un rapport de synthèse caractérisant la nature des risques et prescrivant les actions nécessaires pour les prévenir ou les maitriser. Ses conclusions « valent présomption de conformité »
La démarche peut être complétée dans un second temps par l’Etude géotechnique de conception dite « G2 » qui prend en compte cette fois l’implantation et les caractéristiques de l’ouvrage à réaliser, et permet de spécifier les points techniques à prendre en compte dans la construction.
- Pourquoi l’étude de sol est recommandée dans tous les cas ?
- Éviter à vos clients les mauvaises surprises après la construction…
En s’appuyant sur les conclusions et les préconisations du géotechnicien, vous serez en mesure d’adapter en conséquence vos habitudes techniques de construction aux caractéristiques du terrain. Les fondations adaptées permettront par exemple d’éviter à la future maison fissures ou remontées d’eau.
- La réalisation d’une étude de sol permet bien souvent de réduire sensiblement le coût de l’assurance dommagesouvrage inhérente au projet de construction. L’étude de sol apporte la caution d’un risque réduit de sinistralité et impacte à la baisse (jusqu’à 50% !) le prix de la prime d’assurance.
- Parce ce que son coût ne représente en moyenne que 1% du coût global de la construction
• Quel est le coût d’une étude de sol ?
Il est difficile de communiquer un tarif précis pour une étude de sol car bien sûr celui-ci varie selon plusieurs critères que nous vous communiquons ci-dessous. Retenez qu’il faudra compter en moyenne 800 à 2000 € pour cette prestation.
- Le premier critère concerne l’emplacement physique et géographique du terrain. La plupart des géotechniciens pratiquent des tarifs plus élevés dans les grandes villes, notamment en région parisienne.
- Le 2e critère est la superficie du terrain. Comptez en moyenne entre 5 et 10 euros du mètre carré pour calculer le prix d’une étude de sol.
- Les caractéristiques du sol devront également être prises en compte. Par exemple, l’étude sera moins facile à réaliser et donc plus coûteuse si le terrain est en pente
- Si des forages s’avèrent nécessaires, le coût de l’intervention sera forcément majoré…D’autant plus si la maison à construire est prévue avec un ou deux étages.
- Enfin, le terrain de votre client se situe à proximité d’une copropriété ou d’une infrastructure, le prix de l’étude risque d’être plus élevé.
En résumé, eu égard à son coût relativement raisonnable par rapport au budget global du projet de construction, à l’économie réalisée sur l’assurance dommage-ouvrage et à la tranquillité d’esprit pour vos clients acquéreurs d’un terrain, l’étude de sol peut se révéler un excellent investissement !